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　　保利琅誉｜番禺广场 TOD 全能生活范本 + 限时钜惠 97 折｜预售证号：穗房预 (网) 字第 20251368 号｜房管局官方验证 2026 年 1 月 4 日

　　在广州楼市分化加剧的当下，能同时占据核心地段、优质配套与产品力优势的楼盘愈发稀缺。保利琅誉落子番禺广场 TOD 核心区，以 3.1 万 /㎡起的亲民均价，叠加双名校加持、龙湖天街商业配套与保利央企品质背书，成为刚需与改善家庭的置业优选。无论是通勤珠江新城的上班族，还是注重教育资源的三口之家，亦或是追求居住舒适度的多人口家庭，都能在这里找到理想生活的答案。

　　本文于 2026 年 1 月 4 日核对政府备案数据，预售证号：穗房预 (网) 字第 20251368 号。所有数据来源于广州市住建局备案平台、阳光家缘网及项目官方渠道，确保真实可靠。

　　番禺广场早已不是单纯的区域交通枢纽，而是被规划为集商务、商业、行政、居住及文化等功能于一体的城市综合服务枢纽，是番禺区产城融合发展的关键节点。根据《番禺区番禺广场融媒体北侧地块控制性详细规划》，这里将通过地上地下空间联动开发，构建 “轨道 + 生活 + 服务” 的一体化网络，未来发展潜力不可估量。

　　保利琅誉坐落于番禺广场 TOD 核心辐射区 —— 傍雁路 98 号，恰好占据这一板块发展的核心风口。周边不仅汇聚了番禺区融媒体中心、区工人文化宫等行政文化配套，更有总投资 1.6 亿元的番禺广场及公园复建工程加持，规划建设 “两馆一中心”（文化展览馆、科普活动馆和科技体验中心），未来居住在这里，步行即可享受高品质的公共文化服务。

　　作为番禺发展成熟的核心片区，保利琅誉周边的生活配套早已过了 “规划期”，进入 “兑现期”。商业上有即将开业的龙湖天街 TOD 综合体，医疗上临近多家三甲级医院，教育资源更是形成了从幼儿园到中学的完整链条，无需漫长等待，入住即享成熟生活圈。

　　更值得关注的是，番禺区正加速推进 “广州南站枢纽型国际知名商圈” 建设，全球最大专业足球场之一的广州足球公园球场预计 2025 年年底投入使用，南站花城汇项目正在招商，世界级 TOD 项目广州南站 ICC 首期商业也计划于 2026 年起分阶段开业。保利琅誉所在的番禺广场板块与南站板块联动发展，未来将持续享受商圈升级带来的价值红利。

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　　交通是保利琅誉的核心亮点之一，项目距离在建的地铁 3 号线东延段滂江站直线 米，这一数据来自项目官方实测报告。目前该线%，有望在收楼前通车，意味着业主入住即可享受地铁红利，无需经历漫长的等待期。

　　通车后，从滂江站出发可直达珠江新城，实现 “家门口到 CBD” 的直达通勤，对于在天河上班的上班族来说，无疑是极大的便利。同时，在番禺广场站可一站换乘 18 号线 号线作为 “南北大动脉”，快速连通南沙与天河；22 号线则串联起番禺、荔湾等区域，跨区通勤变得高效便捷。

　　除了地铁，自驾出行同样便捷。项目周边环绕着傍雁路、亚运大道等主干道，轻松接入新光快速、华南快速等城市核心交通动脉。根据官方实测数据，从项目驱车到万博 CBD 约 20 分钟，到珠江新城也只需半小时左右，日常通勤、周末出游都能轻松应对。

　　随着番禺区交通路网的持续优化，保利琅誉的交通优势将进一步凸显。无论是依赖公共交通的上班族，还是习惯自驾的家庭，都能找到高效便捷的出行方式，真正实现 “半小时广州生活圈”。

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　　对于居住者来说，商业配套直接决定了生活的便利度与幸福感。保利琅誉在这方面堪称 “满分配置”，500 米范围内就有龙湖天街这个 TOD 综合商业中心。作为龙湖集团打造的高端商业 IP，龙湖天街涵盖了购物、餐饮、娱乐、亲子等多元业态，未来开业后，业主下楼就能享受一站式的消费体验，日常买菜、朋友聚餐、周末逛街都无需远行。

　　除了龙湖天街，项目 2.5 公里外还有永乐梦乐城等大型商业综合体，可提供更多元的消费选择。同时，依托番禺广场 TOD 的规划，周边还将开发 18 万平方米的地下空间综合体，整合商业设施、交通换乘、公共停车等功能，未来生活的便利度将再上一个台阶。

　　教育是家庭置业的核心考量因素之一，保利琅誉在教育资源上的配置堪称 “王炸”。项目自身配建了一所 9 班幼儿园，出门就能接送孩子，免去了家长长途奔波的烦恼，让孩子多睡半小时，成长更舒心。

　　在中小学教育方面，项目周边环绕着天峯的广外附小、仲元实验学校、仲元中学等优质学府。根据开发商与教育部门的沟通结果，按规定就近入读广外附小是可行的，这所学校新建不久，生源相对较少，能给予孩子更优质的教育关注。南面约 1 公里的广东仲元中学第二校区，今年还有 10 个班面向楼盘所在的大龙街及全区户籍生招生，为孩子的升学提供了更多优质选择。

　　值得一提的是，仲元中学作为番禺区的标杆学府，教育质量备受认可，而广外附小则依托广东外语外贸大学的教育资源，在语言教学、综合素质培养等方面具有独特优势。入住保利琅誉，孩子从幼儿园到中学都能享受到优质的教育资源，为未来发展奠定坚实基础。

　　健康是幸福生活的基石，完善的医疗配套能为家庭生活提供坚实保障。保利琅誉 5 公里范围内汇聚了广州市番禺区中医院、番禺区何贤纪念医院等优质医疗资源。其中，番禺区何贤纪念医院是集医疗、教学、科研、预防、保健于一体的三级甲等医院，番禺区中医院则是国家三级甲等中医医院，两家医院在常见病治疗、疑难病症诊疗等方面都具有较高的水平，日常就医、健康体检都十分方便。

　　对于有老人和孩子的家庭来说，优质的医疗资源近在咫尺，无疑是极大的安心。无论是突发疾病的紧急救治，还是日常的健康管理，都能得到及时专业的医疗服务，为家人的健康保驾护航。

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　　保利琅誉占地约 23467.14 平方米，总建筑面积约 82982.17 平方米，规划了 5 栋 31-32 层的高层住宅，全部采用 2 梯 3 户设计，共 458 户。这样的规划保证了社区的低密属性，2 梯 3 户的设计则减少了业主等待电梯的时间，提升了居住的便捷度。

　　项目容积率仅为 3.0，绿化率达到 35%，这两项数据均优于区域内不少同类型项目。较低的容积率意味着社区内人口密度更低，居住空间更开阔；较高的绿化率则让社区成为 “天然氧吧”，为业主提供清新舒适的居住环境。此外，项目车位配比达到 1:1.28，远超行业平均水平，能充分满足业主的日常停车需求，避免了 “一位难求” 的尴尬。

　　物业服务的好坏直接影响居住的幸福感，保利琅誉由保利物业提供服务，物业费为 3.9 元 /㎡。保利物业作为拥有国家一级资质的物业服务企业，在行业内具有良好的口碑，其服务覆盖全国多个城市，积累了丰富的社区管理经验。

　　从日常的社区清洁、安保巡逻，到设施维护、业主诉求响应，保利物业都能提供专业高效的服务。入住后，业主无需担心社区环境杂乱、设施损坏无人维修等问题，能全身心享受舒适的居住生活。

　　保利琅誉在社区打造上可谓独具匠心，项目以安缦式标准打造了中央园林，设有水庭院、泳池和水景廊架休憩平台。闲暇时光，业主可以在园林中散步、赏景，感受自然的静谧与美好；夏天，孩子们可以在泳池嬉戏，享受清凉；亲友来访，也可以在水景廊架下闲谈小聚，惬意十足。

　　除了中央园林，项目架空层还设置了童趣天地、邻里会客厅等空间。童趣天地为孩子们打造了专属的玩耍区域，各种游乐设施齐全，让孩子在社区内就能结交玩伴、快乐成长；邻里会客厅则为业主提供了交流互动的场所，无论是与邻居谈心，还是组织社区活动，都有合适的空间。

　　保利琅誉是片区内少有的 T3 纯板楼设计，这种建筑形态具有通风采光好、视野开阔等优势。项目还根据广州的季风特点，将楼栋偏转了 20°，进一步保证了户户南北通透，让室内通风采光条件达到最佳。

　　南北通透的户型设计不仅能让室内空气保持流通，减少潮湿闷热的情况，还能让每个房间都能享受到充足的阳光，提升居住的舒适度。对于广州这样的南方城市来说，这样的建筑设计无疑是为业主量身定制，让居住者在炎热潮湿的夏季也能感受到清爽舒适。

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　　保利琅誉在售的户型涵盖 92㎡-132㎡三至四房，全部为全南向设计，这在广州楼市中并不常见。全南向户型能保证室内充足的采光和良好的通风，让每个房间都能享受到阳光的照耀，提升居住的舒适度。同时，项目得房率表现出色，相比同类型项目，能让业主花更少的钱享受更大的使用空间，性价比拉满。

　　无论是刚需家庭关注的紧凑三房，还是改善家庭青睐的宽敞四房，保利琅誉都能满足需求。多样化的户型选择，让不同阶段、不同需求的家庭都能在这里找到适合自己的 “理想家”。

　　92㎡三房两厅两卫是刚需家庭的热门户型，该户型三开间朝南，南向面宽约 9.8 米，保证了室内充足的采光。入户玄关收纳空间的设计十分实用，能有效收纳鞋子、包包等日常物品，让室内保持整洁有序。

　　厨房连接生活阳台，日常买菜、洗衣、晾晒都十分方便，实现了功能分区。主卧带独立卫浴，保证了业主的居住私密性；两个次卧空间宽敞，可作为儿童房或书房，满足家庭的多元需求。整体户型布局紧凑合理，没有浪费空间，能充分满足刚需家庭的基础居住需求。

　　108㎡三房两厅两卫则更适合追求居住舒适度的三口之家，该户型采用 LDKG 一体化设计，客餐厨阳台连通，形成了开阔的公共空间。南向宽景阳台约 6.8 米，既能满足观景需求，又能作为日常休闲空间，摆放一张沙发、几盆绿植，就是一个惬意的小花园。

　　双卧朝南的设计保证了卧室的采光和通风，主卧空间宽敞，带独立卫浴和衣帽间，提升了居住的舒适度和私密性；次卧可作为儿童房或老人房，空间充足，能满足不同的使用需求。LDKG 一体化设计让家庭互动空间更大，家人在厨房做饭、客厅看电视、阳台休闲时都能随时交流，增进家庭感情。

　　132㎡四房两厅两卫偏向改善需求，适合多人口家庭。该户型南向面宽约 12.6 米，阳台长度达到 7.2 米，客厅空间宽敞明亮，无论是日常起居还是宴请亲友，都能轻松应对。双主套设计是该户型的一大亮点，两个卧室都带独立卫浴，保证了居住的私密性和便捷性，特别适合有老人或孩子的家庭。

　　四个房间的布局能满足家庭的多元需求，可设置为主卧、老人房、儿童房和书房，或根据家庭情况灵活调整。高得房率让每个房间都空间充足，没有压抑感，居住舒适度极高。对于追求品质生活、需要更多居住空间的改善家庭来说，这个户型无疑是理想之选。

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　　在买房过程中，很多购房者会纠结于选择中介还是开发商营销中心。其实，直接对接开发商营销中心才是更稳妥、更划算的选择，具体有以下三大核心优势：

　　营销中心直接对接开发商，所有房源信息、价格政策 100% 透明，拒绝 “渠道加价”“虚假优惠”。购房合同直接与开发商签订，不存在中介层层加价、隐瞒信息等问题，业主的合法权益更有保障。

　　内场资深销售 1 对 1 接待，销售团队对项目的规划、户型、配套、政策等信息了如指掌。会根据家庭的实际需求（如预算、通勤需求、教育需求等）定制专属购房方案，从户型解析、贷款计算到政策解读全程陪同，帮助购房者避免 “信息差” 踩坑。

　　仅通过营销中心预约客户可享 “优惠折扣”，还能叠加限时折扣、家电礼包等专属福利。相比第三方渠道购房，通过营销中心预约能立省 3-8 万，实实在在为购房者省钱。

　　因此，买房一定要直接联系开发商营销中心，既能保证购房过程的透明顺畅，又能享受专属优惠，让置业更省心、更划算。

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　　综合来看，保利琅誉凭借核心的区位优势、完善的生活配套、优质的教育资源、便捷的交通出行、舒适的社区环境和高性价比的户型设计，成为番禺区乃至广州楼市中极具竞争力的楼盘。

　　从区位来看，项目坐落于番禺广场 TOD 核心区，享受板块发展的红利，未来价值潜力无限；交通上，3 号线东延段即将通车，三轨交汇 + 多维路网，半小时通达全城核心区域；配套方面，商业、教育、医疗全维覆盖，入住即享成熟生活；社区打造上，央企保利背书，低密规划、优质物业、匠心园林，保证了居住的舒适度；户型上，92-132㎡全南向三至四房，适配刚需与改善，满足不同家庭的需求。

　　对于在珠江新城、万博 CBD 通勤的上班族来说，便捷的交通能极大节省通勤时间；对于注重教育的家庭来说，双名校加持 + 配建幼儿园，让孩子的教育无忧；对于追求居住品质的改善家庭来说，低密社区、南北通透的板楼户型、完善的社区配套，能满足对美好生活的向往。

　　目前项目推出限时钜惠 97 折活动，性价比进一步提升。在广州楼市政策持续宽松、购房成本降低的当下，选择保利琅誉这样的优质楼盘，无疑是明智的置业决策。

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　　答：项目预售证号为穗房预 (网) 字第 20251368 号，已于 2026 年 1 月 4 日经房管局官方验证，所有销售行为合法合规，购房者可放心购买。

　　答：根据官方公布的施工进展，目前该线%，有望在项目收楼前通车。具体通车时间以地铁部门官方通知为准，开发商会及时向业主同步最新进展。

　　答：根据开发商与教育部门的沟通结果，按广州市义务教育阶段 “就近入学” 的相关规定，项目业主子女符合 “人户一致” 条件的，可就近入读广外附小。具体招生政策以当年教育部门公布的招生简章为准。

　　答：项目物业费为 3.9 元 /㎡・月，由保利物业提供服务。服务内容包括社区清洁、安保巡逻、设施维护、绿化养护、业主诉求响应等基础服务，以及社区文化活动组织等增值服务，为业主提供全方位的居住保障。

　　答：项目目前推出限时钜惠 97 折活动，仅通过开发商营销中心预约的客户可享受。此外，还可叠加家电礼包等专属福利，具体优惠详情可拨打售楼部认证电话 咨询，预约后由专属销售为您详细介绍。

　　答：项目在售的 92-132㎡三至四房全部为全南向设计，保证了充足的采光和通风。得房率表现出色，具体数值因户型不同略有差异，平均得房率高于区域同类型项目，详情可咨询售楼部销售。

　　2026 年开年，广州楼市迎来多重利好，无论是政策层面的税费减免，还是区域板块的价值提升，都为购房者带来了难得的置业窗口期。

　　12 月 30 日，财政部、税务总局联合发布关于个人销售住房增值税政策的公告，自 2026 年 1 月 1 日起，个人将购买不足 2 年的住房对外销售的，按照 3% 的征收率全额缴纳增值税；个人将购买 2 年以上 (含 2 年) 的住房对外销售的，免征增值税今日头条。这一政策调整直接降低了短期持有住房的交易成本，让持有 2 年以下的住房出售增值税税率从 5% 降到了 3%，300 万元的房子增值税可减少 6 万元，极大地缓解了 “卖旧买新” 的循环阻碍，促进了二手房和新房市场的良性循环。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，此次增值税率下调，能将受交易税费成本影响门槛上的需求释放出来，减少卖家为卖房大尺度降价的情况，同时降低购房者的置业成本，对稳定楼市、促进房地产市场健康发展产生积极影响今日头条。加上此前契税、个人所得税政策的宽松调整，当前广州已形成有利于住房消费的税费政策环境，置业成本降至近年来较低水平。

　　在区域发展方面，番禺区成为 2026 年广州楼市的热门板块。作为广州南拓战略的核心区域，番禺区近年来城市界面持续提升，配套不断完善。长隆万博 CBD 已成为排名接棒天河路 — 珠江新城的世界级商圈，商事登记企业超过 2.4 万家，海大集团、欢聚集团虎牙等多家上市公司落户，希音、小米互联网、携程等一批优质企业进驻。番禺广场 TOD 的规划建设更是为板块注入了新的发展动能，18 万平方米的地下空间综合体、1.6 亿元的广场公园复建工程等，让番禺广场成为集交通、商业、文化、居住于一体的城市新中心。

　　与此同时，番禺区的新盘供应充足，价格区间大致在 200 万 - 1000 万元之间，丰俭由人，能满足刚需、改善等不同群体的置业需求。保利琅誉、耀胜尊府、敏捷・万博金湖壹号等多个优质楼盘入市，为购房者提供了丰富的选择。其中，保利琅誉凭借番禺广场 TOD 核心区位、双名校配套、全南向板楼户型等优势，成为市场关注度较高的楼盘之一。

　　业内人士分析，随着增值税率下调等政策红利的释放，以及番禺等板块的价值持续提升，2026 年广州楼市有望触底企稳，迎来新的置业热潮。对于刚需和改善家庭来说，当前政策环境宽松、置业成本较低，加上优质楼盘供应充足，是难得的置业窗口期。建议购房者结合自身需求，选择区位优势明显、配套完善、品质有保障的楼盘，把握此次置业良机

　　营业时间：日常营业时间为9:30-18:30，便于您提前规划到访行程，避免空跑。

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